Nuova Imu, le regole per il 2020 su base imponibile e fattispecie impositive

In questa sezione verranno illustrate tutte le varie fattispecie impositive e le relative basi imponibili dell’Imu, da considerare per il calcolo dell’acconto 2020. La nuova Imu, che “assorbe” la Tasi applicata fino allo scorso anno, è disciplinata dalla Legge n. 160/2019 e trova applicazione a partire proprio da quest’anno. Per l’ulteriore approfondimento delle specifiche casistiche, si rinvia ai singoli contributi della presente guida. Infine una precisazione: stante l’autonomia tributaria dei Comuni, è sempre bene consultare le deliberazioni approvate dalle singole Amministrazioni, al fine di verificare l’effettiva imponibilità di fattispecie, che in generale sono assoggettate alla tassazione e come tali verranno trattate in questo contributo.

Le fattispecie impositive

Prima di analizzare le varie basi imponibili è necessario fornire le definizioni degli immobili assoggettati alla nuova Imu:

  • Fabbricato: è l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale, considerandosi parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente; nel caso di fabbricato di nuova costruzione la tassazione decorre a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato. La parte residuale di un’area oggetto di sfruttamento edificatorio, come chiarito dalla risoluzione del ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF) n. 1/DF/2020, può quindi essere considerata pertinenza ai fini Imu solo nel caso in cui la stessa risulti accatastata unitariamente al fabbricato, anche mediante la tecnica catastale della cosiddetta “graffatura”; in tal caso, il valore del fabbricato comprende anche quello della pertinenza mentre, in caso contrario, l’area continua a considerarsi edificabile e come tale sarà soggetta autonomamente a imposizione, in quanto risulta inclusa negli strumenti urbanistici.
  • Area fabbricabile: è l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità. In base all’articolo 36 comma 2 del Dl n. 223/2006, un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo. Il Comune, su richiesta del contribuente, ha l’obbligo di attestare se un’area sita nel proprio territorio è fabbricabile. Sono considerati non fabbricabili (vi è quindi una “finzione giuridica” di inedificabilità in quanto vengono considerati terreni agricoli) i terreni posseduti e condotti dai coltivatori diretti o dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole, sui quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all’allevamento di animali. Come previsto dal comma 705 dell’articolo 1 della Legge n. 145/2018, la “finzione giuridica” di inedificabilità si estende ai terreni posseduti dai familiari coadiuvanti del coltivatore diretto, appartenenti al medesimo nucleo familiare, che risultano iscritti nella gestione assistenziale e previdenziale agricola quali coltivatori diretti e che partecipano attivamente all’esercizio beneficiano dell’impresa agricola. Con la Risoluzione del MEF n. 2/DF/2020 è stato chiarito che la “finzione giuridica” di inedificabilità opera, ai fini della nuova Imu, nei confronti di tutti i comproprietari del terreno (anche se non esercitano l’attività agricola), purchè almeno uno di essi possieda tutti i requisiti soggettivi e oggettivi prescritti dalla norma (ovvero l’articolo 2, comma 1, lettera “b” del Dlgs n. 504/1992 e l’articolo 9, comma 1 del medesimo decreto). Inoltre con l’ordinanza della Corte di Cassazione n. 3114/2019 è stato affermato che l’imposta è dovuta su un’area, non edificabile in concreto, ma comunque tale secondo lo strumento urbanistico, tanto da generare volumetria cedibile ad altri fondi (in tale caso il valore del terreno, cui commisurare l’imposta, va determinato sulla base del valore venale della volumetria cedibile tenuto conto delle circostanze concrete che determinano l’appetibilità sul mercato di detta volumetria).
  • Terreno agricolo: è il terreno iscritto in catasto, a qualsiasi uso destinato, compreso quello non coltivato.

Con riferimento alle unità immobiliari adibite ad abitazione principale o assimilata (ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali “di lusso” A/1, A/8 e A/9) e pertinenze delle stesse, la normativa vigente prevede un regime di esenzione per l’Imu.

Si rende allora necessario fornire puntualmente le definizioni di abitazione principale e di pertinenza:

  • abitazione principale: si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile in catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile. Con la Sentenza n. 20368/2018, la Corte di Cassazione ha affermato che ai fini Imu, la norma richiede che l’abitazione principale sia un’unica unità immobiliare, pertanto non è possibile considerare come unica abitazione principale (ai fini del diritto all’esenzione), due unità contigue utilizzate congiuntamente, come invece era possibile ai fini Ici. Inoltre, sempre la Corte di Cassazione, con le Sentenze n. 4467/2017 e n. 8017/2017, ha chiarito che le agevolazioni Ici previste per l’abitazione principale spettano solo se l’immobile è accatastato come abitazione e non nel caso ad esempio di immobile in categoria catastale A/10 (uffici e studi privati): in tal caso è onere del contribuente, che pretenda l’esenzione, impugnare l’atto di classamento. Tale pronuncia vale anche ai fini Imu. Se un fabbricato è composto da più unità catastalmente distinte, prive di autonomia funzionale e reddituale, è possibile richiedere, all’Agenzia delle entrate, l’unione ai fini fiscali delle unità catastali, come previsto dalla Circolare n. 27/E/2016 dell’Agenzia delle entrate. Per dare evidenza, negli archivi catastali, dell’unione di fatto ai fini fiscali delle diverse porzioni autonomamente censite, è necessario presentare, con le modalità di cui al decreto del ministro delle Finanze n. 701/1994, tante distinte dichiarazioni di variazione quante sono le porzioni da unire ai fini fiscali.
  • pertinenze dell’abitazione principale: si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di una unità pertinenziale per ciascuna categoria catastale sopra indicata, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo; le altre pertinenze possedute in aggiunta dovranno essere considerate come altri immobili ai fini della tassazione. Quindi se ad esempio si possiedono tre pertinenze di cui due in categoria C/2 e una in categoria C/6, potranno essere considerate, ai fini IMU, pertinenze dell’abitazione principale, solo due immobili, di cui uno a scelta in categoria C/2 e uno in categoria C/6.

In generale è bene sottolineare che, in presenza di più soggetti passivi, con riferimento ad un medesimo immobile, ognuno è titolare di un’autonoma obbligazione tributaria e nell’applicazione dell’Imu si tiene conto degli elementi soggettivi ed oggettivi riferiti ad ogni singola quota di possesso, anche nei casi di applicazione delle esenzioni o agevolazioni.

Le esenzioni

Restando in tema di agevolazioni, sono considerate esenti ai fini della nuova Imu, in quanto considerate abitazioni principali, sempreché non siano classificate nelle categorie catastali di lusso A/1, A/8 e A/9, i seguenti immobili:

  • unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
  • unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in assenza di residenza anagrafica (è il caso degli studenti “fuori sede”);
  • fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del ministro delle Infrastrutture del 22 aprile 2008, adibiti ad abitazione principale; gli alloggi regolarmente assegnati dagli Iacp rientrano beneficiano dell’assimilazione all’abitazione principale solo nel caso in cui anche tali alloggi siano riconducibili nella definizione di alloggio sociale di cui al citato decreto ministeriale (vedasi la Risoluzione Mef n. 1/DF/2020);
  • casa familiare assegnata (anche in assenza di un precedente rapporto coniugale) al genitore affidatario dei figli, a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì, ai soli fini dell’applicazione dell’Imu, il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario stesso; in assenza di figli l’esenzione non trova applicazione, come confermato dalla risposta ufficiale n. 10 del Mef fornita in occasione di Telefisco 2020, che precisa altresì che il Comune non può sindacare sull’individuazione della casa familiare fatta dal giudice, dovendo riconoscere in ogni caso l’agevolazione, in presenza delle altre condizioni previste. Ai fini dell’assimilazione all’abitazione principale, come chiarito dalla circolare del MEF n. 1/DF/2020, non rileva la proprietà in capo ai genitori o ad altri soggetti (ad esempio i nonni) e i requisiti della residenza e della dimora dell’assegnatario.
  • un solo immobile, iscritto o iscrivibile nel Catasto Edilizio Urbano come unica unità immobiliare, posseduto e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze Armate e alle Forze di Polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di Polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica;
  • unità immobiliare posseduta da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata. In caso di più unità immobiliari, l’esonero può essere applicato ad una sola unità immobiliare. Attenzione: questa fattispecie di esonero non è automatica ma scatta solo su decisione facoltativa del Comune che ha la competenza dell’imposta (in tal senso occorre controllare il regolamento comunale per verificare se è stata prevista l’equiparazione di tali unità ad abitazione principale).

Dal 2020, ai fini Imu, non è più equiparata ad abitazione principale, e pertanto è soggetta a tassazione ordinaria, l’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all’anagrafe degli italiani residenti all’estero (AIRE), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza. A conferma vedasi la risposta ufficiale n. 12 fornita dal MEF in occasione di Telefisco 2020.

Proseguendo nell’illustrazione delle diverse tipologie delle fattispecie impositive, si evidenzia che, per il 2020, anche se con un’aliquota agevolata, riducibile fino all’azzeramento (in tal senso occorre verificare l’aliquota stabilita dal Comune di riferimento), l’Imu si applica anche ai:

  •  fabbricati rurali ad uso strumentali di cui all’articolo 9, comma 3-bis del Dl n. 557/1993;
  • fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita (cosiddetti “beni merce”), fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati. Tra questi sono ricompresi anche, come chiarito dalla Risoluzione del Mef n. 11/2013, oltre ai fabbricati costruiti e destinati alla vendita, anche i fabbricati oggetto di interventi di incisivo recupero, a partire dalla data di ultimazione dei lavori di ristrutturazione. In caso di locazione di fabbricati “merce” l’Imu è dovuta per l’intero periodo, senza alcuna esenzione, anche per il residuo periodo in cui l’immobile non era locato. Ancora in riferimento al tema dei fabbricati “merce” è stato infine precisato, attraverso la Risoluzione del Mef n. 9/2015, che la norma di esenzione Imu è applicabile anche alle cooperative edilizie sui fabbricati costruiti e non ancora assegnati ai soci delle cooperative stesse. Dal 2020, a differenza di quanto previsto fino allo scorso anno, la mancata presentazione della dichiarazione Imu non comporta la decadenza dal beneficio bensì esclusivamente l’applicazione delle sanzioni previste per la violazione dell’obbligo dichiarativo (risposta ufficiale n. 12 fornita dal MEF in occasione di Telefisco 2020).

Per il 2020 è prevista l’esenzione ai fini Imu, per il periodo dell’anno durante il quale sussistono le condizioni prescritte, dei seguenti immobili:

  • immobili posseduti dallo Stato, dai comuni, nonché gli immobili posseduti, nel proprio territorio, dalle regioni, dalle province, dalle comunità montane, dai consorzi fra detti enti, dagli enti del Servizio sanitario nazionale, destinati esclusivamente ai compiti istituzionali;
  • fabbricati classificati o classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9;
  • fabbricati con destinazione ad usi culturali di cui al vigente articolo 5-bis del Dpr n. 601/1973 (immobili totalmente adibiti a sedi, aperte al pubblico, di musei, biblioteche, archivi, cineteche, emeroteche statali, di privati, di enti pubblici, di istituzioni e fondazioni);
  • fabbricati destinati esclusivamente all’esercizio del culto, purché compatibile con le disposizioni degli articoli 8 e 19 della Costituzione, e le loro pertinenze;
  • fabbricati di proprietà della Santa Sede indicati negli articoli 13, 14, 15 e 16 del Trattato lateranense, sottoscritto l’11 febbraio 1929 e reso esecutivo con legge n. 810/1929;
  • fabbricati appartenenti agli Stati esteri e alle organizzazioni internazionali per i quali è prevista l’esenzione dall’imposta locale sul reddito dei fabbricati in base ad accordi internazionali resi esecutivi in Italia;
  • immobili posseduti e utilizzati:
  • dai soggetti di cui all’articolo 73, comma 1, lettera c) del Tuir, di cui al Dpr n. 917/1986 (enti pubblici e privati diversi dalle società), fatta eccezione per gli immobili posseduti da partiti politici, che restano comunque assoggettati all’imposta indipendentemente dalla destinazione d’uso dell’immobile;
  • dagli enti non commerciali del terzo settore (come previsto dal comma 6 dell’articolo 82 del Dlgs n. 117/2017);

destinati esclusivamente allo svolgimento, con modalità non commerciali, di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, di ricerca scientifica, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive, nonché delle attività di cui all’articolo 16, lettera a) della legge n. 222/1985 (attività di religione o di culto). In ogni caso, l’esenzione non trova applicazione nei confronti delle fondazioni bancarie di cui al Dlgs n. 153/1999, come previsto dall’articolo 9, comma 6-quinquies del Dl n. 174/2012 (a conferma vedasi la risposta ufficiale n. 12 fornita dal MEF in occasione di Telefisco 2020).

Per quanto concerne invece i terreni agricoli, sono esenti dall’Imu quelli:

  • posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali di cui all’articolo 1 del Dlgs n. 99/2004, iscritti alla previdenza agricola, comprese le società agricole di cui al comma 3 dell’articolo 1 del medesimo decreto, indipendentemente dalla loro ubicazione (quindi ubicati anche in Comuni non montani). In applicazione del comma 705 dell’articolo 1 della legge n. 145/2018, tale esonero si estende ai terreni posseduti dai familiari coadiuvanti del coltivatore diretto, appartenenti al medesimo nucleo familiare, che risultano iscritti nella gestione assistenziale e previdenziale agricola quali coltivatori diretti e che partecipano attivamente all’esercizio beneficiano dell’impresa agricola;
  • ubicati nei Comuni delle isole minori di cui all’allegato “A” della Legge n. 448/2011;
  • a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile;
  • ricadenti in aree montane o di collina individuati nell’elenco allegato alla circolare del ministero delle Finanze n. 9/1993. Se nella predetta circolare il Comune è classificato come parzialmente delimitato (sigla “PD”) significa che l’esenzione Imu opera limitatamente ad una parte del territorio comunale e in tal caso occorre verificare, ai fini dell’esonero tributario, se il terreno posseduto ricade o meno in tale delimitazione. Il Mef ha chiarito con la circolare n. 4/DF/2016 che ai fini dell’applicazione dell’esenzione in oggetto, occorre prendere in considerazione l’ubicazione dei terreni per verificare se questi rientrano o meno nelle porzioni di territorio delimitate secondo i principi contenuti nella sopracitata circolare n. 9/1993, indipendentemente dalla circostanza che i comuni originari si siano fusi in un comune, anche di nuova denominazione e quindi non presente nella predetta circolare.

Sempre sui requisiti soggettivi dei possessori dei terreni agricoli, si evidenzia la risoluzione del Mef n. 1/DF/2018, con la quale è stato chiarito che, ai fini Imu, sono esenti tutti i terreni agricoli, posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella previdenza agricola, anche se già pensionati, indipendentemente dall’ubicazione dei terreni stessi, e sono considerati non fabbricabili i terreni posseduti e condotti dagli stessi soggetti, sui quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali.

Le basi imponibili

Ai fini della nuova Imu, la base imponibile è costituita dal valore dell’immobile, su cui dovrà essere calcolata l’imposta dovuta. Come vedremo di seguito, la determinazione della base imponibile varia in base alla tipologia di immobile.

Fabbricati

Per i fabbricati iscritti in catasto, il valore è costituito da quello ottenuto applicando all’ammontare delle rendite risultanti in catasto, vigenti al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutate del 5%, i moltiplicatori riportati nella tabella in pagina.

Per calcolare la base imponibile Imu dei fabbricati, occorre dotarsi di una visura catastale aggiornata da cui rilevare la rendita necessaria per calcolare il valore dell’immobile. Le variazioni di rendita catastale intervenute in corso d’anno, a seguito di interventi edilizi sul fabbricato, producono effetti dalla data di ultimazione dei lavori o, se antecedente, dalla data di utilizzo dell’immobile.

COSÌ I MOLTIPLICATORI

categorie catastalimoltiplicatori
fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10 (uffici e studi privati)160
fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5140
fabbricati classificati nelle categorie catastali A/10 e D/5 (istituto di credito, cambio e assicurazione – con fine di lucro)80
fabbricati classificati nel gruppo catastale D, ad eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale D/565
 fabbricati classificati nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe)55

Di seguito si riportano due tipologie di fabbricati, la cui base imponibile, ai fini Imu, è ridotta del 50%:

  • fabbricati di interesse storico o artistico di cui all’articolo 10 del Dlgs n. 42/2004. Su tale fattispecie la Corte di Cassazione ha fornito importanti chiarimenti con le seguenti pronunce:
  • Sentenza n. 4244/2016: se il vincolo storico o artistico è relativo a una parte dell’unità immobiliare ma grava sull’intera unità immobiliare medesima, spetta comunque la riduzione del 50% della base imponibile;
  • Ordinanza n. 29194/2017: la riduzione del 50% della base imponibile si applica anche nel caso in cui l’interesse riguardi solo una porzione dell’immobile (ad esempio la facciata);
  • Sentenza n. 6636/2019: per il riconoscimento del valore storico-culturale di immobili di proprietà privata e per la conseguente riduzione del 50% della base imponibile è necessaria l’ufficializzazione del vincolo, da parte della Soprintendenza, attraverso la notificazione del provvedimento di dichiarazione di interesse culturale, da eseguire in forma amministrativa ai sensi dell’art. 53 del Regio Decreto n. 263/1913.
  • fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni. L’inagibilità o inabitabilità è accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del Dpr n. 445/2000, che attesti la dichiarazione di inagibilità o inabitabilità del fabbricato da parte di un tecnico abilitato, rispetto a quanto sopra previsto. I Comuni possono disciplinare, ai fini dell’agevolazione, le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione: è necessario pertanto prendere visione del regolamento comunale per verificare tale eventualità. A tale proposito occorre evidenziare che, con la sentenza n. 26054/2016, la Corte di Cassazione ha chiarito che l’inagibilità è correlata alla temporanea impossibilità di utilizzo dell’immobile, intesa come situazione intrinseca di degrado dello stesso, non superabile con interventi di manutenzione straordinaria, e non come qualità giuridica superabile con il rilascio del certificato di abitabilità (ad esempio nel caso di fabbricati in corso di costruzione). Tale pronuncia riferita all’Ici, vale anche ai fini Imu.

Attenzione: le due riduzioni non sono cumulabili nel caso di immobili che abbiano entrambi i requisiti previsti (in tal caso si potrà beneficiare di una sola riduzione del 50%), con confermato dal Mef in occasione del Telefisco 2012 e 2016.

CASI PRATICI PER CAPIRE MEGLIO

Facciamo ora qualche esempio di determinazione della base imponibile dei fabbricati, ai fini Imu, che viene calcolata nel seguente modo:

base imponibile/valore dell’immobile ai fini IMU = rendita x 5% x moltiplicatore

Esempio n. 1:

categoria catastale: A/3 (abitazioni di tipo economico)

moltiplicatore: 160

coefficiente di rivalutazione: 5% (pari a 1,05)

rendita catastale: 360,00 euro

base imponibile/valore dell’immobile: (360,00 x 1,05 x 160) = 60.480,00 euro

Esempio n. 2:

categoria catastale: C/3 (laboratori per arti e mestieri)

moltiplicatore: 140

coefficiente di rivalutazione: 5% (pari a 1,05)

rendita catastale: 1.130,00 euro

base imponibile/valore dell’immobile: (1.130,00 x 1,05 x 140) = 166.110,00 euro

Esempio n. 3:

categoria catastale: A/10 (uffici e studi privati)

moltiplicatore: 80

coefficiente di rivalutazione: 5% (pari a 1,05)

rendita catastale: 1.020,00 euro

base imponibile/valore dell’immobile: (1.020,00 x 1,05 x 80) = 85.680,00 euro

Esempio n. 4:

categoria catastale: D/8 (fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni)

moltiplicatore: 65

coefficiente di rivalutazione: 5% (pari a 1,05)

rendita catastale: 8.480,00 euro

base imponibile/valore dell’immobile: (8.480,00 x 1,05 x 65) = 578.760,00 euro

Esempio n. 5:

categoria catastale: C/1 (negozi e botteghe)

moltiplicatore: 55

coefficiente di rivalutazione: 5% (pari a 1,05)

rendita catastale: 1.412,00 euro

base imponibile/valore dell’immobile: (1.412,00 x 1,05 x 55) = 81.543,00 euro

Per il 2020 sono inoltre vigenti le seguenti agevolazioni ai fini Imu, che riguardano:

  • le abitazioni locate a canone concordato di cui alla legge n. 431/1998, per i quali è prevista una riduzione del 25% sull’Imu calcolata applicando l’aliquota stabilita dal Comune;
  • le unità immobiliari non di lusso concesse, con contratto registrato, in comodato gratuito a figli o genitori, che le utilizzano come abitazione principale, per le quali è prevista una riduzione della base imponibile del 50%. La norma prevede che il comodante, ovvero colui che concede l’unità immobiliare, per poter beneficiare dell’agevolazione, deve possedere una sola abitazione in Italia (è quindi ammesso il possesso di altri immobili non abitativi, ad esempio le pertinenze, i terreni, i negozi ecc.) e risiedere anagraficamente nonché dimorare abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato. È altresì ammesso che il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possa possedere nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, purchè non di lusso ovvero in categoria catastale A/1, A/8 e A/9. L’agevolazione, si estende con le medesime considerazioni valide per le abitazioni principali, alle pertinenze classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate. L’agevolazione in questione si estende, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo, in presenza di figli minori. Come chiarito dal Mef nel corso di Telefisco 2016, l’agevolazione in questione è cumulabile con quella prevista per i fabbricati di interesse storico o artistico e pertanto, in tal caso, il contribuente dovrà versare l’imposta sul 25% della base imponibile. Non sono invece cumulabili le agevolazioni previste per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati e quelli concessi in comodato gratuito a figli o genitori, che le utilizzano come abitazione principale.

Sempre a proposito di comodato, i Comuni hanno la facoltà di disporre l’esenzione dell’immobile dato in comodato gratuito al Comune o ad altro ente territoriale, o ad ente non commerciale, esclusivamente per l’esercizio dei rispettivi scopi istituzionali o statutari. Trattandosi di una facoltà, anche in questo caso occorrerà visionare le deliberazioni del competente Comune.

Un caso particolare di base imponibile ai fini Imu è rappresentato dai fabbricati classificabili nel gruppo catastale D, non iscritti in catasto, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati. Per tali fabbricati, fino al momento della richiesta dell’attribuzione della rendita, il valore è determinato, dalla data di inizio di ciascun anno solare ovvero, se successiva, dalla data di acquisizione, con il criterio del valore contabile definito dal comma 3 dell’articolo 5 del Dlgs n. 504/1992. Si richiama l’attenzione sul fatto che l’utilizzo del criterio del valore contabile presuppone il possesso di tutti i predetti requisiti. I coefficienti di rivalutazione, da utilizzare per la determinazione del valore contabile ai fini Imu, sono aggiornati annualmente con decreto del Mef. In caso di locazione finanziaria, il valore è determinato sulla base delle scritture contabili del locatore, il quale è obbligato a fornire tempestivamente al locatario tutti i dati necessari per il calcolo.

Infine è necessario ricordare che l’articolo 1, comma 21 e seguenti, della legge n. 208/2015 prevede che, a decorrere dal 1° gennaio 2016, la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E, è effettuata tramite stima diretta tenendo conto del suolo e delle costruzioni, nonché degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l’utilità, nei limiti dell’ordinario apprezzamento, mentre sono esclusi dalla stessa stima diretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo, cosiddetti “imbullonati” (vedasi la circolare n. 2/E/2016 dell’Agenzia delle entrate). A tale proposito, a decorrere dal 1° gennaio 2016, gli intestatari catastali dei suddetti immobili possono presentare atti di aggiornamento ai sensi del regolamento di cui al decreto del ministro delle Finanze n. 701/1994 (DOCFA), per la rideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti. Le rendite catastali rideterminate hanno efficacia dal 1° gennaio dell’anno successivo a quello di presentazione degli atti di aggiornamento.

UN CASO PRATICO PER CAPIRE MEGLIO

Facciamo un esempio di calcolo della base imponibile Imu di un terreno agricolo.

  • reddito dominicale: 28,00 euro
  • coefficiente di rivalutazione: 25% (pari a 1,25)
  • moltiplicatore: 135
  • base imponibile/valore dell’immobile: (28,00 x 1,25 x 135) = 4.725,00 euro

Le basi imponibili per l’anno 2020.

tipologie di immobilibase imponibile
FABBRICATIRENDITA CATASTALE AUMENTATA DEL 5% x MOLTIPLICATORI(160 o 140 o 80 o 65 o 55)
VALORE CONTABILE(per gli immobili di categoria D non iscritti in catasto, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, fino all’anno nel quale i medesimi sono iscritti in catasto con attribuzione di rendita)
AREE FABBRICABILIVALORE VENALE IN COMUNE COMMERCIO
TERRENI AGRICOLIREDDITO DOMINICALE AUMENTATO DEL 25% x MOLTIPLICATORE 135

Aree edificabili

Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, o a far data dall’adozione degli strumenti urbanistici, tenendo conto della zona territoriale di ubicazione, dell’indice di edificabilità, della destinazione d’uso consentita, degli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione ed infine dei prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. In caso di utilizzazione edificatoria dell’area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero previsti dall’articolo 3 comma 1 lettere c), d), e f) del Dpr n. 380/2001, la base imponibile è costituita dal valore dell’area, la quale è considerata fabbricabile, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato. Per la determinazione della base imponibile si consiglia di verificare se, il Comune soggetto attivo Imu, ha deliberato valorizzazioni delle aree fabbricabili per l’anno di competenza.

I terreni agricoli

Per i terreni agricoli, nonché per quelli non coltivati, la base imponibile è costituita dal valore ottenuto applicando all’ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25%, un moltiplicatore pari a 135.

fonte: Il Sole 24 Ore S.p.A. – Gruppo 24ORE RIPRODUZIONE RISERVATA